先週、都下の或る中央線駅徒歩2分の高層マンション（建設予定）のモデルルームに行った。
販売第1期ということもあるのかもしれないが（560戸という大型プロジェクトだけに3期に亙って販売する予定）、マンション不況が報じられている中では信じられないような強気の価格設定。

低層階で100万円超/�屐�中層で110〜120万円/�屐�高層階は130万円/�屬魃曚┐襦�
推定家賃から見た利回りでは、良くても4％そこそこしかない。
一体誰が買うの？と思うのだが、分厚い購買層があるようようだ。また、もともと実需しかないのでファンド系が撤退しても影響は小さいようだ。

中央線沿線のやや郊外は広い家屋が多い。これら比較的富裕な層が70代前後になって駅近の高級マンションに住み替えを希望しているそうだ。もともと100坪近い敷地を持っていた層から見れば、家屋を売却すれば1億円を越える価格帯のマンションも十二分に手が届いてしまう。殆どの購買層は当該駅あるいは燐駅を利用してきた層であり、4駅くらい離れた物件とは全くバッティングしないそうだ。

特定駅の指名顧客が多く、駅至近の優良マンション物件は数えるほどしかない、から希少価値が維持される構図が成立している。
地方の県庁所在地に見られる逆ドーナッツ現象と基本的には同じである（それらもメチャクチャ割高であった）。
東急各線、小田急線、などもこうした構図が成立するのかもしれない。


しかし、売却するには新たに購買する層が必要であるが、それだけの敷地の家を買える層はそれほど多くは無い。
その結果、敷地を2分割、3分割した小さな戸建住宅か、小規模な共同住宅に邸宅の跡地が変わってゆく。そうして次第に、高級住宅地のブランドが害われてゆくのだろうか。

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